การลงทุนของ AGNC เป็นการซื้อหรือไม่? | คนโง่ Motley

ปีที่แล้วแย่มากสำหรับพื้นที่จำนอง เพื่อช่วยต่อสู้กับอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้น ธนาคารกลางสหรัฐได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอย่างจริงจังตั้งแต่เดือนมีนาคมและต่อเนื่องตลอดทั้งปี ซึ่งบดขยี้ผู้ริเริ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs)เหมือนกัน

เป็นผลให้ REIT จำนองหลายแห่งเห็นว่าราคาหุ้นของพวกเขาลดลงและอัตราผลตอบแทนเงินปันผลของพวกเขาสูงถึงระดับเงินปันผลที่สะดุดตา การลงทุนของ AGNC (อ.ก 2.17%) เป็นหนึ่งใน REIT จำนองที่ใหญ่ที่สุดในประเทศและตอนนี้ซื้อขายด้วยผลตอบแทนในช่วงวัยรุ่นตอนกลาง

นั่นทำให้หุ้นตัวนี้น่าซื้อหรือเป็นหุ้นที่ควรหลีกเลี่ยง?

REIT สินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นสัตว์ที่แตกต่างกัน

REIT สินเชื่อที่อยู่อาศัยแตกต่างจาก REIT ทั่วไป กอง REIT ส่วนใหญ่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น อาคารสำนักงานหรือห้างสรรพสินค้า แล้วแบ่งพื้นที่และคิดค่าเช่า REIT สินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่ได้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่ลงทุนในตราสารหนี้ของอสังหาริมทรัพย์ หรืออีกนัยหนึ่งคือการจำนอง แทนที่จะได้รับค่าเช่าพวกเขาได้รับดอกเบี้ย

AGNC Investment เป็น REIT ที่รับจำนองโดยตัวแทน ซึ่งหมายความว่าจะลงทุนในหลักทรัพย์ค้ำประกัน (MBSs) เป็นหลัก ซึ่งได้รับการค้ำประกันโดยรัฐบาลสหรัฐฯ หากคุณเพิ่งรีไฟแนนซ์จำนองโดยมีเงินกู้ค้ำประกัน แฟนนี่ แม หรือ เฟรดดี้ แมคเงินกู้ของคุณอาจถูกรวมเข้ากับหลักประกันที่มีหลักประกันซึ่งอาจมีการซื้อโดยนักลงทุนเช่น AGNC Investment แม้ว่าคุณจะข้ามการชำระเงินจำนอง รัฐบาลจะรับรองว่า AGNC Investment ได้รับเงิน ซึ่งหมายความว่า AGNC Investment แทบไม่มีความเสี่ยงด้านเครดิตจาก MBS ในพอร์ตโฟลิโอ

ความเสี่ยงด้านสินเชื่อกับความเสี่ยงด้านอัตราดอกเบี้ย

สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่าการไม่มีความเสี่ยงด้านเครดิตไม่ได้หมายความว่าไม่มีความเสี่ยง หมายความว่า AGNC รับความเสี่ยงประเภทต่างๆ โดยเฉพาะความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ย คิดย้อนกลับไปถึงสินเชื่อจำนองล่าสุดของคุณ หากคุณรีไฟแนนซ์เมื่อปีที่แล้ว คุณอาจมีอัตราจำนอง 3.5% AGNC เปลี่ยนหลักทรัพย์ค้ำประกันจำนวนมากที่จ่าย 3.5% เป็นอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลของวัยรุ่นตอนกลางได้อย่างไร ง่ายๆ: เลเวอเรจ (เช่น เงินที่ยืมมา) และอีกมากมาย

ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ของปี 2022 AGNC มีอัตราส่วนเลเวอเรจอยู่ที่ 8.7 เท่า ซึ่งหมายความว่าพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ซื้อด้วยเงินกู้ยืม มันคล้ายกับเมื่อคุณซื้อหุ้นด้วยมาร์จิ้น เลเวอเรจขยายโอกาสได้รับ แต่ยังขยายการสูญเสียที่อาจเกิดขึ้นด้วย นี่เป็นปัญหาในช่วงต้นของการแพร่ระบาดเมื่อตลาดหลักทรัพยที่มีสินเชื่อที่อยู่อาศัยหยุดชะงัก และนายธนาคารของ AGNC ขอมาร์จิ้นเพิ่มเติม AGNC ลงเอยด้วยการตัดเงินปันผลเพื่อรักษาเงินสด

ปัญหาอื่น ๆ สำหรับ REIT จำนองคือสินทรัพย์ของพวกเขามีระยะเวลาครบกำหนดที่ยาวนานและเงินกู้ยืมของพวกเขานั้นสั้นมาก ลองนึกถึงการจำนอง 3.5% ของคุณ ถ้า AGNC สามารถกู้เงินได้ 1% ทุกอย่างจะดีมาก จะเกิดอะไรขึ้นเมื่อมีค่าใช้จ่าย 4% ในการกู้ยืมเงิน AGNC ใช้อนุพันธ์ของอัตราดอกเบี้ยเพื่อช่วยลดความเสี่ยงนี้ แต่ไม่สามารถป้องกันความเสี่ยงได้อย่างสมบูรณ์ ดังนั้นความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยจึงเป็นความเสี่ยงที่ร้ายแรงสำหรับ REIT จำนองโดยทั่วไป และนักลงทุนจำเป็นต้องคำนึงถึงสิ่งนั้น ไม่มีความเสี่ยงด้านเครดิตไม่เท่ากับไม่มีความเสี่ยง

มากจะขึ้นอยู่กับสิ่งที่เฟดทำ

ในปีที่ผ่านมา ความแตกต่างระหว่างอัตราผลตอบแทนของกระทรวงการคลังสหรัฐฯ และหลักทรัพย์ค้ำประกันที่มีสินเชื่อที่อยู่อาศัยเทียบเคียงได้เพิ่มขึ้นในระดับที่ผ่านมาซึ่งเห็นได้ในช่วงวิกฤตการเงินปี 2551 สิ่งนี้ได้รับแรงหนุนหลักจากความกลัวการเข้มงวดเชิงปริมาณและความเป็นไปได้ที่ธนาคารกลางสหรัฐอาจขายพอร์ต MBS มูลค่าหลายล้านล้านดอลลาร์บางส่วน ความแตกต่างนี้ (เรียกว่าสเปรด MBS) ดูเหมือนจะถึงจุดสูงสุดในช่วงฤดูใบไม้ร่วงและตอนนี้กำลังกลับสู่ภาวะปกติ สิ่งนี้แสดงถึงผลตอบแทนเพิ่มเติมที่อาจเกิดขึ้นจาก AGNC และควรแปลเป็นมูลค่าตามบัญชีต่อหุ้นที่สูงขึ้น

การลงทุนของ AGNC คือการซื้อที่มีอัตราเงินปันผลตอบแทน 13.9% หรือไม่ ความเสี่ยงคือสเปรด MBS เริ่มกว้างขึ้นและเฟดยังคงขึ้นอัตราดอกเบี้ย ในขณะที่ธนาคารกลางสหรัฐเห็นอัตราเงินกองทุนของรัฐบาลกลาง ณ สิ้นปี 2566 ระหว่าง 5.1% ถึง 5.4% ตลาด (อย่างน้อยตามที่สังเกตโดยดัชนีฟิวเจอร์สของกองทุนเฟด) พิจารณาว่าเป็นการยิงระยะยาว โดยทั่วไป REITs จำนองซื้อขายรอบ มูลค่าตามบัญชีต่อหุ้นและ AGNC มีการซื้อขายสูงกว่ามูลค่าตามบัญชี ณ สิ้นเดือนกันยายนต่อหุ้นที่ 10.04 ดอลลาร์ต่อหุ้น หากคุณสามารถรับได้ต่ำกว่ามูลค่าตามบัญชี ควรเป็นการประเมินมูลค่าที่สมเหตุสมผล เนื่องจากสเปรด MBS นั้นเข้มงวดขึ้น