La administración de Gainey planea una inversión masiva en viviendas asequibles

La ciudad de Pittsburgh invierte anualmente $10 millones en viviendas asequibles, pero el alcalde Ed Gainey prometió hacer más durante mucho tiempo. Su administración pronto se embarcará en un plan ambicioso para recaudar millones de dólares, dijo Jake Pawlak, vicealcalde y director de la Oficina de Administración y Presupuesto de la ciudad.

Durante los próximos seis años, el objetivo es hacer suficientes inversiones para que “tengamos la crisis de la vivienda asequible, no resuelta, pero a mano”, dijo Pawlak.

La clave del nuevo plan está enterrada en la página. 30 del presupuesto operativo 2023: una “transferencia para emisión de vivienda” anual de $2.5 millones. Esa asignación permitirá que la ciudad y la Autoridad de Reurbanización Urbana emitan un bono cuyas ganancias se utilizarán para realizar inversiones significativas en viviendas asequibles a corto plazo y pagarlas en los próximos 30 años.

Debido a que el bono aún no se ha liberado, no está claro cuánto dinero podrá recaudar la ciudad, dijo Pawlak. Pero caracterizó el retorno probable como “decenas de millones de dólares”. Agregó que la administración pretende emitir un segundo bono en tres años para recaudar un monto similar.

La inversión actual de la ciudad en viviendas asequibles “si bien es crítica, no es lo suficientemente rápida para alcanzar la escala del problema”, dijo Pawlak.

La pandemia de coronavirus destacó y exacerbó la necesidad de viviendas asequibles, y el aumento de la inflación ha gravado aún más la capacidad de las personas para pagar el alquiler. Pero el problema se ha estado gestando durante décadas. Un informe de 2016 encargado por el exalcalde Bill Peduto encontró que Pittsburgh necesitaba algo 17,000 unidades más de vivienda asequibleun número que, según expertos y defensores, solo ha seguido creciendo con el tiempo.

El hallazgo ayudó a impulsar creación del Fondo de Oportunidad de Vivienda, que el Concejo Municipal acordó dotar con un presupuesto anual de $10 millones. Sin embargo, tomó hasta diciembre de 2017 para financiar el HOF con un aumento al impuesto de transmisiones patrimoniales.

Fue una “inversión generacional”, dijo Pawlak, pero está claro que se necesita más dinero. (Los defensores, los concejales de la ciudad y los miembros del comité asesor de HOF han dicho lo mismo). Refiriéndose a la escasez de unidades de vivienda asequible en la ciudad, Pawlak dijo: “Puedo decirles que nuestro objetivo es eliminar ese déficit”.

No está claro cómo se dirigirá el dinero nuevo: Pawlak dijo que la oficina del alcalde y el personal de URA están enfocados actualmente en los detalles financieros de salir al mercado de bonos. Sin embargo, dijo que la ciudad está trabajando simultáneamente para crear un plan de gastos. Si bien parte del dinero podría fluir a través de los programas URA y HOF existentes, dijo que también pueden crear nuevos programas. Pawlak señaló que la nueva inyección de dinero podría ayudar a “quitar algo de presión” del HOF, donde las solicitudes de financiación superan repetidamente el dinero disponible. Agregó que hay algunas cosas que HOF hace que el dinero prestado no puede hacer, como brindar asistencia legal directa a las personas o ayudar a armar un pago inicial.

Debido a que queda mucho en proceso, Pawlak no pudo entrar en detalles sobre cómo o dónde podría gastarse el dinero. Sin embargo, señaló que un área importante de necesidad es la preservación de la vivienda. Muchas unidades asequibles tienen restricciones que requieren que sigan siendo asequibles durante un cierto período de años, a menudo 25, 30 o 40. Sin embargo, cuando finaliza ese plazo, las unidades vuelven al mercado privado y el propietario puede aumentar el alquiler en consecuencia.

“Eso es un gran contribuyente a cómo el déficit [of units] crece”, dijo Pawlak. Evitar que eso suceda es “una herramienta en nuestra caja de herramientas”.

Esta no es la primera vez que los funcionarios de la ciudad buscan impulsar las inversiones en viviendas asequibles con un bono. Desde 2017, los concejales de la ciudad Daniel Lavelle, quien también es miembro de la junta de URA, y Ricky Burgess han repetidamente flotado la idea. Inicialmente, propusieron usar la asignación de $10 millones del HOF para pagar el servicio de la deuda. Pero el fondo no tenía el historial para demostrar que podría usar todo el dinero que un bono podría recaudar. Más tarde, hubo preocupaciones de que usar solo una parte del presupuesto de HOF podría canibalizar sus programas. Además, a muchos les preocupaba que el aumento del impuesto a la transferencia de bienes raíces no generara suficiente dinero para pagar los $10 millones anuales que la ciudad había comprometido. Algunos sospecharon que el aumento de impuestos podría incluso enfriar el mercado inmobiliario de la ciudad.

Ha sucedido todo lo contrario, dijo Pawlak. “Cada año, los ingresos que generamos con ese impuesto aumentan constantemente”, a pesar de que la tasa ha cambiado con el tiempo, del 4,0 al 4,5 por ciento en 2018 y luego al 5,0 por ciento en 2020.

Con cinco años de datos disponibles, la ciudad puede decir con seguridad que el impuesto generará $10 millones cada año para el HOF y $2.5 millones adicionales para pagar el nuevo bono. Pawlak dijo que los funcionarios estiman que cuando se emita el segundo bono dentro de tres años, podrán reservar $5 millones para pagarlo.

Un mayor enfoque e inversión en vivienda fue una de las promesas distintivas de Gainey durante su campaña para la alcaldía de 2021. Pawlak dijo que la administración sabe que no puede cambiar por completo la dinámica subyacente del mercado inmobiliario.

“Pero podemos responder a ellos de una manera que no ponga en desventaja a las personas que están en mayor riesgo y cree una situación en la que ya no puedan ser habitantes de Pittsburgh”, dijo. “Son nuestros vecinos y nos gustaría conservarlos.”