Inversiones de oportunidad minorista: desempeño sólido, ¿puede continuar? (NASDAQ:ROIC)

Retail Opportunity Investments Corp. (NASDAQ:ROIC) es un fideicomiso de inversión en bienes raíces (“REIT”) con sede en la costa oeste que tiene un gran interés en propiedades vinculadas a comestibles/drogas.

Desde un análisis previo en sus resultados Q2FY22, las acciones han regresado un poco menos del 9.5%. Esto se compara favorablemente con el S&P más amplio (ESPIAR) 6,7% de rentabilidad en el mismo período.

Después de su carrera al alza, las acciones fueron recientemente degradado por Raymond James sobre las dudas con respecto a una mayor pista de crecimiento. Si bien la perspectiva para la acción es positiva, la rebaja actual parece justificada.

Los resultados del tercer trimestre fueron buenos, con una actividad récord de arrendamiento y comentarios generalmente favorables. Pero la intención de pausar la actividad de inversión despoja a la compañía de una importante palanca de crecimiento futuro. Si bien existen oportunidades orgánicas, es poco probable que sean suficientes para producir rendimientos descomunales para los inversores.

Rendimiento reciente

ROIC registró su trimestral más fuerte rendimiento de arrendamiento del año en el período finalizado el 30 de septiembre de 2022. Durante el trimestre, la empresa arrendó más de 480 000 pies cuadrados (“SF”) de espacio. Esto representa alrededor del 40% de su volumen total de arrendamiento YTD hasta el tercer trimestre de +$1.2M. Este es un nuevo récord para la compañía.

Los volúmenes récord de arrendamiento han contribuido a las ganancias continuas en la ocupación a lo largo del año. Al cierre del primer trimestre, la ocupación de la cartera se ubicó en 97,2%. Eso luego aumentó a 97,6% en el segundo trimestre, y ahora se ubica en 97,8%. Esto es 10 puntos base (“bps”) por debajo de su récord logrado en 2019.

Además de las ganancias de ocupación, la compañía también se está beneficiando de un crecimiento significativo de las tarifas tanto en las contrataciones nuevas como en las renovadas. Sorprendentemente, las rentas base en efectivo en nuevos contratos de arrendamiento aumentaron un 48%. Esto se complementó con un crecimiento del 6,8 % en las renovaciones para una tasa de crecimiento combinada combinada del 13,6 %.

Y a pesar del crecimiento significativo de las tarifas, la compañía aún no ha experimentado un retroceso significativo de los inquilinos. Por el contrario, la gestión citado demanda continua, especialmente de sus inquilinos ancla de larga data, que buscan cada vez más renovaciones anticipadas. En algunos casos, estas negociaciones se realizan de 9 meses a un año antes de su vencimiento.

YTD, la compañía ha completado 884K SF de renovaciones. Y alrededor del 40% de este total se completó en el tercer trimestre. Además, durante el trimestre, ROIC renovó 182K de espacio ancla. Y del total del espacio de anclaje renovado, tres cuartas partes del espacio no debían renovarse hasta el próximo año.

La fuerte demanda de espacio es un testimonio de los fundamentos positivos en los mercados de la Costa Oeste, siendo el más fuerte la dinámica de oferta significativamente restringida. Esto no solo respalda los niveles de ocupación actuales, sino que, en el caso de ROIC, está dando como resultado que los inquilinos aceleren las negociaciones sobre los arrendamientos existentes y proporcionen poder de fijación de precios a la empresa.

De cara al futuro, el ROIC espera una fortaleza continua en la tasa de alquiler y un crecimiento del mismo centro en el ingreso operativo neto (“NOI”). En consecuencia, la orientación de todo el año para los fondos de operaciones (“FFO”) para el resto de 2022 se redujo a un rango de $ 1,09 a $ 1,11 por acción desde un rango anterior de $ 1,08 a $ 1,12 por acción. El extremo superior más bajo refleja las expectativas de un mayor interés en sus tenencias de deuda actuales.

Perfil de Liquidez y Deuda

ROIC tiene suficiente liquidez para hacer frente a sus obligaciones a corto y largo plazo. Además del efectivo disponible y sus flujos de efectivo operativos recurrentes positivos, la compañía tiene acceso a una línea de crédito de +$600M, de la cual hay pendientes +$52M.

Su carga de deuda general se situó en el 43% de la capitalización total al final del trimestre. Y como múltiplo del EBITDA, la deuda neta disminuyó levemente a 6,6x en el tercer trimestre desde 6,7x en el segundo.

Esto es a pesar de adquisiciones adicionales durante el trimestre por un total de +$60M. En general, sus activos brutos totales aumentaron en +$42 millones, pero su deuda principal total aumentó en menos de +$6 millones.

Sin embargo, el gasto por intereses aún registró un nivel más alto durante el período. En total, el interés aumentó +$300K durante el período. Contribuir al aumento es su mayor exposición a la fecha de tasa flotante, en el 26% de su pila total.

Sin embargo, los intereses todavía estaban adecuadamente cubiertos por las ganancias. Actualmente, la cobertura de intereses se ubica en 3.5x, y esto es consistente con los promedios históricos.

Más adelante, la compañía tiene vencimientos a corto plazo de alrededor de +$580 millones, de los cuales +$250 millones vencen a fines de 2023. Aunque la administración aún tiene que proporcionar planes sobre cómo se abordará el vencimiento de 2023, es probable que sea un tema de discusión sobre lanzamientos en el primer semestre de 2023.

Seguridad de dividendos

ROIC actualmente proporciona un pago trimestral de $0.15/acción. Al precio actual, esto representa un rendimiento anualizado de alrededor del 4%.

El pago sigue siendo un 33% inferior al pago que proporcionaron justo antes del comienzo de la pandemia de COVID-19. Sin embargo, recientemente aumentó en un 15% a principios de este año.

El aumento resultó en una tasa de pago más alta en relación con FFO, pero la cobertura sigue siendo adecuada. En los niveles actuales, el pago se sitúa en el 55,6 % del FFO. Si bien esto supera el nivel de pago del 44 % en el tercer trimestre de 2021, sigue siendo inferior al mediana del sector del 65%.

comida para llevar principal

El ROIC está teniendo un año excepcional en 2022. Los volúmenes de arrendamiento de YTD hasta el tercer trimestre han superado los récords y los niveles de ocupación están apenas por debajo de los récords alcanzados en 2019. Además, las rentas siguen creciendo a tasas de dos dígitos, con tasas en nuevas firmas de efectivo en el espacio del mismo centro aumentó un 48 % durante el tercer trimestre.

Una proporción cada vez mayor de su grupo de inquilinos que inicia negociaciones mucho antes de los vencimientos es otra indicación de los fundamentos positivos en sus mercados operativos de la costa oeste. Parte de esto se debe a la naturaleza significativamente restringida de la oferta de la región, en combinación con los impulsores de demanda favorables de sus propiedades ancladas en comestibles/drogas. Esto está dando como resultado un enorme poder de fijación de precios que continúa mostrando muy pocos signos de disminución.

Si bien el año ciertamente ha progresado mejor de lo esperado, se podría perdonar a uno por expresar escepticismo sobre un desempeño repetido en 2023. Tal como están las cosas, existe bastante incertidumbre en los mercados transaccionales. Esto ha llevado a una intención notable de detener la actividad de inversión en el futuro. Esto cierra un importante motor de crecimiento.

Y con una ocupación casi en niveles récord, las oportunidades orgánicas no parecen lo suficientemente lucrativas. La fusión pendiente entre Kroger (CR) y Albertson (ACI) también crea incertidumbres adicionales, especialmente porque son los dos arrendatarios más grandes atendidos por ROIC. Si bien las acciones ciertamente pueden subir más en los próximos períodos, los inversores que buscan rendimientos descomunales probablemente estarían mejor desplegando capital en otra parte.