Рассмотрение привилегированных акций AG Mortgage Investment Trust (NYSE:MITT)

(Эта статья подготовлена ​​совместно с Хойя Капитал Недвижимость)

Вступление

Судя по количеству участников, просматривающих привилегированные акции, особенно выпущенные mREIT, существует определенный интерес к этим депрессивным высокодоходным активам. Учитывая, что FOMC только что поднял федеральные фонды Ставка в 7-й раз, наряду с явно более высокой терминальной ставкой, почему эти запасы были раздавлены в 2022 году, понятно. Пострадали даже те, чьи купоны плавающие, даже с учетом того, что трехмесячная ставка LIBOR выросла на 450 базисных пунктов с конца 2021 года.

В то время как большинство привилегированных и таких фондов, за которыми я слежу или за которыми я знаю, упали за последний год, фонды, выпущенные mREIT, снизились больше. Я думаю, что проблема здесь в том, как их эмитенты зарабатывают деньги: предоставляя длинные и короткие займы, используя при этом свои активы. Плоская или перевернутая кривая доходности не помогает. Вот несколько примеров движения цен за 1 год.

Даже предпочтительный из Морган Стэнли (РС), с его минимальной ставкой в ​​4%, хотя и лучше, чем выпуски mREIT, снизился почти на 25%.

В этой статье рассматриваются три привилегированные акции, доступные от Ипотечный инвестиционный траст AG (МИТТ) вместе с MITT, чтобы читатели могли понять эмитента. Предпочтительными являются:

• 8,25% совокупного погашения привилегированных акций серии A (Нью-Йоркская фондовая биржа:MITT.PA)
• Кумулятивный выкуп привилегированных акций серии A на 8,00% (MITT.PB)
• 8,00% Серия C Fix/Float Cumul Redeem Prfd Stock (MITT.PC)

Понимание Ипотечный инвестиционный траст AG

Seeking Alpha описывает этот mREIT как:

AG Mortgage Investment Trust, Inc. действует как инвестиционный траст в сфере жилищной ипотечной недвижимости в Соединенных Штатах. Его инвестиционный портфель включает в себя инвестиции в жилье, в том числе не отвечающие требованиям ипотечные кредиты, спонсируемые государством кредиты, не занимаемые собственниками, повторно / недействующие кредиты, финансирование, связанное с землей, и ценные бумаги, обеспеченные жилищной ипотекой агентства; и коммерческие инвестиции. MITT стартовал в 2011 году.

Источник: seekalpha.com MITT

MITT описывает себя как:

AG Mortgage Investment Trust, Inc. (Нью-Йоркская фондовая биржа: МИТТ) — это жилищный ипотечный REIT, специализирующийся на инвестировании в диверсифицированный с поправкой на риск портфель активов, связанных с жилищной ипотекой, на ипотечном рынке США. Мы находимся под внешним управлением и консультацией со стороны AG REIT Management, LLC, дочерней компании Angelo, Gordon & Co., LP, ведущей частной альтернативной инвестиционной компании, специализирующейся на кредитных стратегиях и стратегиях в сфере недвижимости.

Источник: agmortgageinvestmenttrust.com/corporate-profile

Следующие корпоративные данные взяты с начала ноября Ежеквартальный отчет PDFначиная с заявления руководства:

Несмотря на сохраняющиеся темы инфляции, волатильности и неопределенности в сочетании с расширением кредитного спрэда, наша скорректированная балансовая стоимость снизилась на 4,2% в третьем квартале», — сказал Т. Дж. Дуркин, главный исполнительный директор. «Мы продолжали реализовывать нашу стратегию приобретения высококачественных , недавно созданные неагентские кредиты, и мы были дисциплинированными и успешными в переводе нашего складского финансирования на секьюритизацию. Это обусловило нашу сильную позицию ликвидности сегодня и дает нам возможность играть в наступление на таких волатильных рынках, а также продолжать инвестировать избыточный капитал в нашу программу обратного выкупа обыкновенных акций.

Выделенные пункты о MITT и предыдущем квартале включали:

• 11,02 долл. США Балансовая стоимость на акцию на 30 сентября 2022 г. по сравнению с 11,48 долл. США на 30 июня 2022 г.(1) 10,68 долл. США Скорректированная балансовая стоимость на акцию на 30 сентября 2022 г. по сравнению с 11,15 долл. США на 30 июня 2022 г.
• Снижение на (4,2)% с 30 июня 2022 г. Квартальная экономическая рентабельность собственного капитала (2,3)%
• $(0,33) и $(0,03) чистой прибыли/(убытка) и основной прибыли на разводненную обыкновенную акцию соответственно
• Дивиденд в размере 0,21 доллара США на одну обыкновенную акцию

Что касается балансовой стоимости, то она сильно пострадала, когда разразился COVID, начала восстанавливаться и сейчас страдает, поскольку рост краткосрочных ставок быстрее, чем долгосрочных, усложняет жизнь фирмам, которые берут короткие займы и предоставляют длинные.

В отчет включена эта таблица, в которой доходность портфеля сравнивается со стоимостью его финансирования.

Чистая процентная маржа составляет 110 базисных пунктов. Сравните это со значениями на конец предыдущих двух лет, исходя из инвестиционного портфеля: 176 б.п. на 31.12.21 и 227 б.п. на 31.12.2020.

Менее чем за два года, когда кривая доходности двигалась вверх и превращалась в перевернутую, чистая процентная маржа сократилась вдвое! Неудивительно, что Отчет об операциях показывает этот негативный эффект.

Распределения падают уже почти десять лет, и в июле 2021 года MITT провел обратное разделение 1 к 3. С учетом этого выплаты снизились более чем на 90% по сравнению с их пиковым значением в 2013 году. Avisol Capital Partners недавно опубликовала AG Mortgage Investment: высокодоходный относительно рискованный mREIT по цене с поправкой на риски присвоил MITT рейтинг ДЕРЖАТЬ.

Просмотр и сравнение предпочтений

Графики цен за три года:

С дивидендами доходность была примерно на 20% выше, но по-прежнему выражалась двузначным отрицательным знаком. Как и ожидалось, цены снижались, так как FOMC повысил ставки.

Глядя на описания с QuantumOnline.com, может сложиться впечатление, что только «А» пропустил платеж из-за COVID, хотя на самом деле все трое пропустили платеж, а «С» пропустил два платежа, которые были произведены 20 декабря.

Фактор	“А”	“Б”	“С”
Купон	8,25%	8,00%	8,00%
Тип купона	Зафиксированный	Зафиксированный	F-2-F 3mLIBOR+6,476%**
Цена	$16,04	$15,64	16,75 долларов США
Урожай	12,86%	12,79%	11,94%
YTC	37,63%*	39,05%	34,33%
Дата звонка	прошлый	прошлый	17.09.24

нажмите, чтобы увеличить

* И A, и B теперь доступны для вызова, YTC предполагает, что они были вызваны 17.09.24, как и C.

** Трехмесячная ставка LIBOR составляет 4,75%, при которой купонная ставка составляет 11,23%.

Возможные стратегии действий

До того, как “C” станет доступным для отзыва, “A” будет отозван перед “B”, поскольку у него более высокий купон. После 17.09.24, “C”, скорее всего, будет отозван первым, если LIBOR (или коэффициент замещения) выше 1,77%; вероятно, впереди «B», если между 1,52% и 1,77%. При их текущих ценах я бы предпочел «B» «A». Я бы отказался от «C» из-за более низкой текущей доходности и более высокого риска того, что меня ответят первыми.

Портфельная стратегия

Перед декабрьским заседанием FOMC Goldman Sachs опубликовал свои экономический прогноз на 2023 год; завышали ли они потом свои оценки, я не смог найти.

Как говорят большинство синоптиков, они видят, что пиковые показатели будут достигнуты следующим летом. Они ожидают три повышения на 25 базисных пунктов в следующем году, что поднимет ставку по фондам до пика в 5-5,25%. В отличие от консенсуса, Goldman Sachs не видит рецессии в 2023 году. Прогноз инфляции приближает ее к целевому показателю FOMC в 2%.

Чтобы узнать, являются ли привилегии MITT «хорошими инвестициями», следует сравнить их с другими привилегиями Residential mREIT. Следующий список включает в себя все те, которые выбирает портфель Preferred Income Hoya Capital Income Builder. Я разделил три MITT, поскольку они не являются частью портфеля.

Хотя вышеизложенное не является рекомендацией к покупке, поскольку у каждого инвестора разные цели, это информативно, какие вопросы не включены. Вопрос, на который должен ответить каждый инвестор, звучит так: «Стоит ли дополнительная доходность в 200-300 базисных пунктов, предлагаемая привилегированными MITT, возможного дополнительного риска?».