Com o ano começando em meio a incertezas e muito pessimismo, existem algumas estratégias que prometem funcionar bem em meio ao ambiente. Continue lendo para descobrir o que funcionará em 2023.
Vender Ativos Industriais em Mercados Superfaturados
Ativos industriais em alguns dos mercados “quentes” como Inland Empire, Orange County, Miami, Phoenix, San Francisco e San Jose, durante os últimos anos, viram os aluguéis aumentarem pelo menos 50% e as taxas de capitalização caírem para 3,0%- 4,0%. Com as cadeias de abastecimento de volta ao normal e menos demanda por produtos devido à forte inflação, os aluguéis podem cair nesses mercados em 20% ou mais. Os ativos industriais nesses mercados devem ser vendidos e os recursos reinvestidos em mercados industriais mais estáveis e com preços mais acessíveis no Centro-Oeste, Texas, Tennessee e Carolinas.
Vender Propriedades de Arrendamento Líquido
A indústria de arrendamento líquido tem sido muito robusta durante os últimos anos, cortesia da política de taxa de juros zero do Fed e da abundância de capital. No entanto, com a taxa dos Fundos Federais em 4,25% e aumentando para 5,0% ou mais até o primeiro trimestre de 2023, os ativos líquidos de arrendamento diminuirão substancialmente em valor à medida que as taxas de limite aumentarem. O negócio de investimento em arrendamento líquido é realmente um jogo de spread de títulos, comprando arrendamentos de longo prazo a taxas de capitalização de 6,0% a 8,0% e financiando esses ativos a taxas de hipoteca de 5,0% a 7,0%. Esses investimentos tendem a ter durações longas de doze a quinze anos, o que pode causar grandes quedas de preços quando as taxas sobem. Assim como ocorre com os títulos corporativos, quando as taxas sobem, o valor dos ativos locados líquidos cai.
Aumentar a alocação para REITs públicos e reduzir a alocação para CRE privados
O retorno total de 2022 para REITs de ações públicas, conforme mostrado pelo índice FTSE NAREIT All Equity REITs, diminuiu 24,95%. Muitos REITs estão sendo negociados no valor NAV ou abaixo dele e abaixo dos valores CRE privados comparáveis e devem ser comprados.
Vender ativos CRE em mercados de gateway superfaturados e reinvestir em mercados suburbanos e sunbelt
A maior parte da atividade de investimento e desenvolvimento da CRE antes da pandemia estava concentrada nas cidades de Gateway 24 horas que incluem Nova York, São Francisco, Chicago, Portland, Atlanta, Oakland, Seattle e Los Angeles. Muitas propriedades nesses mercados estão sofrendo com grandes vacâncias, baixa utilização e valores com desconto devido à alta criminalidade e às políticas de falta de moradia nesses mercados. Os investidores devem vender ativos nesses mercados e reinvestir em áreas suburbanas ao redor dessas cidades Gateway e nos mercados Sunbelt de maior crescimento e impostos mais baixos.
Vender ativos principais superfaturados e reinvestir em ativos oportunistas
Os investidores institucionais geralmente se concentram nas características de risco e retorno para várias estratégias de investimento em CRE. Os riscos mais baixos são os investimentos principais e principais, que geralmente são totalmente alugados, qualidade institucional, propriedades Classe A com pouca ou nenhuma alavancagem. As próximas estratégias de investimento mais arriscadas são as estratégias de valor agregado que são de maior risco e envolvem alguma remodelação de propriedade, ajuste de inquilino ou arrendamento, ou com problemas operacionais. Os setores de maior risco são estratégias oportunistas que envolvem um alto grau de redesenvolvimento, locação, realocação ou mudança de inquilino ou podem estar em dificuldades financeiras. Muitas propriedades principais ainda estão sendo negociadas a taxas de cap abaixo de 5% e devem ser antigas. Os recursos devem ser reinvestidos em estratégias oportunistas de maior retorno.
Invista em ativos hoteleiros com expectativa de inflação mais alta
De acordo com a Smith Travel Research, os principais mercados de hospedagem devem alcançar ganhos sólidos no RevPAR durante 2023. Esses ganhos incluem 8,6% para os 65 maiores mercados e 9,3% para os 25 maiores mercados. Impulsionando esses retornos estão as robustas viagens de lazer, aumentando as viagens de negócios com um retorno ao normal para os negócios de convenções e maior ocupação e diária média. Espera-se que a ocupação e o ADR aumentem 4,2% para produzir o RevPAR mais alto. Até o final de 2023, espera-se que 53 dos 65 principais mercados na previsão do STR tenham atingido ou superado seus níveis de RevPAR de 2019. Os mercados centrados no lazer que devem ter seus níveis de RevPAR 2019 excedidos em 20% incluem Savannah, GA, Miami, FL, St. Petersburg, FL e Coachella Valley, CA.
Invista em negócios CRE Proptech
Uma das principais áreas de crescimento do CRE é a análise de dados. Este negócio tem baixos custos de capital e altos retornos sobre o patrimônio ao vender dados para o setor de CRE. A análise de dados abrange todos os aspectos de big data para CRE, incluindo dados demográficos, dados de propriedade, dados de propriedade, informações de valor histórico, dados de vendas/arrendamento e análise financeira. O espaço de análise de dados é muito fragmentado com algumas grandes empresas como CoStar, RealPage, REIS (uma unidade da Moody’s) e Real Capital Analytics e muitas empresas locais e iniciantes menores. Essas empresas maiores têm adquirido concorrentes menores para expandir suas ofertas de serviços e base de clientes. À medida que o setor cresce, haverá mais consolidação e oportunidade de adquirir essas empresas privadas menores e até mesmo estabelecer uma plataforma para consolidar essas entidades ou vendê-las para empresas maiores. As grandes empresas de software CRE também são as principais compradoras de empresas de análise de dados, pois buscam diversificar seus negócios de software e fazer vendas cruzadas de produtos de análise de dados.
Joseph J. Ori é Diretor Executivo da Paramount Capital Corporation, uma empresa de consultoria imobiliária comercial.
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