Por Daniel Scher, Portfolio Manager, Research Analyst, Franklin Equity Group e Blair Schmicker, CFA, Portfolio Manager, Research Analyst, Franklin Equity Group
Investimentos imobiliários públicos e privados apresentam uma oportunidade atraente no atual ambiente de alta inflação e aumento das taxas de juros, de acordo com Daniel Scher e Blair Schmicker, do Franklin Equity Group. Eles explicam os potenciais benefícios da diversificação desses ativos alternativos.
Os bancos centrais globais elevaram as taxas de juros para lidar com a inflação reemergente, fazendo com que as avaliações de títulos e ações caíssem em sincronia. Os benefícios históricos da diversificação dos investimentos tradicionais em ações e títulos acabaram. Em meio a um ambiente geral desafiador contínuo, acreditamos que muitos investidores precisarão de uma caixa de ferramentas mais sofisticada para atingir suas metas de longo prazo.
Nesse ambiente, acreditamos que os investimentos alternativos podem ser usados como ferramentas multifacetadas para a construção do portfólio. Investimentos alternativos, definidos como private equity, crédito privado, ativos reais – como imóveis e fundos de investimento imobiliário (REITs) – e fundos de hedge, têm o potencial de fornecer aos investidores retornos mais altos, maior renda, menor volatilidade e benefícios de diversificação em relação aos investimentos tradicionais.1 Conseqüentemente, eles podem ser empregados para aumentar o potencial de crescimento, renda, defesa e/ou fornecer uma proteção contra a inflação.
Vantagens de investir em imóveis
Ativos reais são ativos físicos tangíveis cujo valor é derivado de seu uso físico – que inclui infraestrutura, recursos naturais e imóveis. Destes, o setor imobiliário é o maior segmento de ativos imobiliários,2 representando um conjunto diversificado de oportunidades em ambas as categorias de uso e geografia. O setor imobiliário tem sido historicamente uma fonte de crescimento e renda, diversificação e proteção contra a inflação. Os investidores podem acessar imóveis de uma das três maneiras: por meio da alocação em ações REIT negociadas publicamente, fundos imobiliários não listados ou ativos diretos. Historicamente, o setor imobiliário apresenta retornos equivalentes aos das ações, com os REITs superando modestamente os fundos imobiliários não listados (veja o gráfico abaixo).
Além de seu perfil de retorno historicamente atraente, o setor imobiliário normalmente oferece rendimentos acima dos índices de ações amplas, bem como dívida soberana e títulos municipais e corporativos de alto grau durante os ciclos completos do mercado.3 Os fluxos de caixa e os valores imobiliários também aumentaram ao longo do tempo, à medida que o custo da nova oferta marginal aumentou e criou uma ligação natural com a taxa de inflação.4 Consequentemente, o setor imobiliário tendeu a sustentar o valor relativamente bem durante as recessões e a ter um desempenho admirável em meio à inflação elevada.5
Imobiliário privado vs. REITs negociados publicamente
Um investidor pode obter exposição a imóveis por meio de produtos REIT negociados publicamente ou por meio de fundos de private equity abertos ou fechados. Os ativos subjacentes a cada um são efetivamente os mesmos: imóveis comerciais. Os retornos sobre imóveis privados ficaram modestamente atrás dos REITs públicos, conforme medido pelo National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Fund Index – Open End Diversified Core Equity (Índice NFI-ODCE) e o Índice MSCI US IMI Real Estate 25/50, respectivamente, mas poderia ser visto como comparável assumindo alguma alocação para estratégias de valor agregado.6 No entanto, os imóveis comerciais privados tendem a ser menos voláteis empiricamente e exibem menor correlação com outros ativos financeiros. Isso ocorre porque os valores são determinados com base em avaliações relativamente pouco frequentes, enquanto um REIT negociado publicamente é marcado a mercado diariamente e refletirá a turbulência constante das taxas de juros, prêmios de risco e outras variáveis macroeconômicas.
REITs públicos também costumam ter menor alavancagem e uso mais frequente de dívida corporativa não garantida, enquanto imóveis privados podem ter mais de 50% de valor do empréstimo com uso mais frequente de financiamento de primeira hipoteca. O setor imobiliário privado pode ter uma exposição potencial maior a oportunidades de valor agregado, pois os REITs públicos são limitados por requisitos de retorno de capital para manter o status de REIT isento de impostos. No entanto, os REITs têm um universo diversificado de ativos que podem ser investidos em muitos subsetores, incluindo torres, autoarmazenamento, madeira e armazenamento a frio, em comparação com a exposição de imóveis privados de subsetores mais tradicionais com menos oportunidades em mais subsetores de nicho. Assim, as preferências dos investidores devem determinar qual seria mais adequado ao tomar decisões de alocação.
Razões para investir em ambos
Acreditamos que muitos investidores devem considerar alocações para estratégias de ações privadas e de capital aberto para aproveitar efetivamente os atributos benéficos do setor imobiliário. Tal abordagem pode potencialmente maximizar os retornos enquanto reduz o risco do portfólio. Os perfis de retorno das carteiras combinadas excederam os das carteiras de ações 100% privadas e 100% negociadas em bolsa.7 Em nossa análise, essa abordagem também pode fornecer liquidez adequada para garantir o acesso ao capital e permitir o reequilíbrio tático.
Por que agora é um bom momento para investir em imóveis públicos
Em nossa opinião, o ambiente atual apresenta uma oportunidade atraente para considerar a alocação em estratégias imobiliárias. A inflação está alta e cada vez mais persistente. As preocupações sobre se os bancos centrais têm vontade de combater e derrotar a inflação diante dos riscos e desequilíbrios econômicos são justificadas. Por exemplo, o setor imobiliário industrial está vendo um crescimento de aluguel de mercado superior a 20% ao ano – e, em alguns lugares, bem acima dessa média – porque a demanda excede em muito a oferta, a vacância está em níveis recordes e o custo de novas construções está subindo cada vez mais.8 Os aluguéis de apartamentos aumentaram em resposta aos consumidores que exigem mais espaço para morar, à medida que os estilos de vida se ajustam a um novo normal pós-pandêmico mais centrado em casa. A demanda motivada pela pandemia por self-storage levou a vacância a níveis recordes e os aluguéis a níveis recordes. A inflação é um flagelo para os ativos financeiros, a menos, é claro, que se possua ativos escassos que possam capturar e refletir essa inflação.
Em resposta à alta inflação, os bancos centrais globais embarcaram em uma política agressiva de aperto monetário, que elevou as taxas de juros nominais e reais. Isso pesou nos valores dos imóveis comerciais, pois a taxa de desconto aplicada aos fluxos de caixa aumentou substancialmente em um curto espaço de tempo. Em nossa análise, isso cria uma oportunidade para um portfólio bem escolhido de imóveis comerciais que pode procurar mitigar essas pressões por meio de fluxos de caixa garantidos que são protegidos contra o risco de desvalorização relacionada à inflação.
Vimos uma contração de avaliação em imóveis comerciais negociados publicamente, pois os valores dos ativos foram observados para refletir taxas de juros mais altas. Notavelmente, os REITs de capital aberto são negociados com um desconto médio de 20% no valor líquido do ativo (uma medida do valor de mercado privado do imóvel incorporado), que historicamente marcou um nadir para a avaliação relativa de imóveis públicos (veja o gráfico abaixo ). A combinação dos fluxos de caixa atrelados à inflação e o desconto vigente para o valor de mercado privado torna o ambiente atual para imóveis comerciais negociados em bolsa atraente, em nossa opinião. A incerteza em torno da perspectiva macro contribui para nossa visão de que a gestão ativa é especialmente importante para discernir quais oportunidades oferecem ativos de alta qualidade, sob demanda, com restrição de oferta e estruturação e alocação de capital prudentes.
QUAIS SÃO OS RISCOS?
Todos os investimentos envolvem riscos, incluindo a possível perda do principal. O valor dos investimentos pode diminuir ou aumentar, e os investidores podem não recuperar o valor total investido. As ações historicamente superaram outras classes de ativos no longo prazo, mas tendem a flutuar mais dramaticamente no curto prazo. Os preços dos títulos geralmente se movem na direção oposta das taxas de juros. Assim, à medida que os preços dos títulos se ajustam a um aumento nas taxas de juros, o preço das ações pode cair.
Os riscos associados a uma estratégia imobiliária incluem, entre outros, vários riscos inerentes à propriedade de um imóvel, como flutuações nas taxas de ocupação de aluguel e despesas operacionais, variações nos cronogramas de aluguel, que por sua vez podem ser afetados adversamente por condições econômicas gerais e locais, oferta e demanda por propriedades imobiliárias, leis de zoneamento, leis de controle de aluguel, impostos imobiliários, disponibilidade e custos de financiamento, leis ambientais e perdas não seguradas (geralmente de eventos catastróficos como terremotos, inundações, e guerras).
Os investimentos em estratégias alternativas de investimento são investimentos complexos e especulativos, envolvem riscos significativos e não devem ser considerados um programa de investimento completo. Dependendo do produto investido, um investimento em investimentos alternativos pode fornecer apenas liquidez limitada e é adequado apenas para pessoas que podem perder o valor total de seu investimento.
Além disso, os investimentos em títulos e obrigações privados podem ser pouco negociados, não ter mercado ou câmbio pronto e exigir negociação privada, e que podem ser restritos quanto à sua transferibilidade. Esses fatores podem limitar a capacidade de vender tais títulos pelo valor justo de mercado.
1 Esses tipos de ativos também carregam riscos diferentes dos investimentos tradicionais; consulte as divulgações no final deste documento para obter uma explicação dos riscos associados aos ativos privados.
2 Fontes: Harvard Business School Online, “What are Alternative Investments”, 8 de julho de 2021. McKinsey & Company, “Private Markets Rally to New Heights: McKinsey Global Private Markets Review 2022”, março de 2022.
3 Fonte: Bloomberg em 30/11/22.
4 Fonte: Forbes, “O que a história nos ensina sobre inflação e imóveis comerciais”, 18/07/22.
5 Fontes: NAREIT, “Desempenho histórico de imóveis antes, durante e depois das recessões nos EUA, 8/11/22 e CRE, “Is Commercial Real Estate an Inflation Hedge?” 2011.
6 Fonte: Morningstar Direct em 30 de junho de 2022. O índice NFI-ODCE mede os retornos de investimento (bruto de taxas) dos maiores fundos imobiliários privados que buscam uma estratégia de investimento principal, que normalmente é caracterizada por baixo risco, baixa alavancagem (menos de 40%) e propriedades estáveis diversificadas nos Estados Unidos. O índice MSCI US IMI Real Estate 25/50 (USD) foi criado para capturar os segmentos de grande, média e pequena capitalização do universo de ações dos EUA. Os índices não são gerenciados e não se pode investir diretamente neles. Eles não incluem taxas, despesas ou encargos de vendas. O desempenho passado não é um indicador ou uma garantia de resultados futuros.
