L’indicatore di investimento multifamiliare di Freddie Mac fa crollare i record | GloboSt

I dati storici sono stati registrati nel Freddie Mac Multifamily Apartment Investment Market Index (AIMI) per il secondo trimestre in quanto è diminuito a livello nazionale sia su base trimestrale che annuale, trainato principalmente dalla crescita record dei tassi ipotecari.

La nazione e 11 mercati hanno registrato il più grande calo annuale dell’AIMI nella storia dell’indice. Nel complesso AIMI è sceso dell’11,7% nel secondo trimestre, con l’indice in calo del 17,9% rispetto al secondo trimestre del 2021.

L’indice AIMI tiene conto dell’occupazione, dei permessi multifamiliari, del reddito operativo netto e del prezzo degli immobili e aiuta gli investitori a determinare il valore relativo dell’investimento in proprietà multifamiliari in alcune importanti metropolitane selezionate.

I tassi ipotecari sono aumentati di 131 bps, il più grande aumento annuale nell’intera storia dell’AIMI, che risale al 2000. La scorsa settimana, il tasso fisso a 30 anni ha superato il 6%.

Nell’ultimo anno i prezzi degli immobili hanno registrato una crescita significativa, con un aumento del 21,8%; il risultato operativo netto (NOI) è cresciuto del 17,7% e i tassi sui mutui sono aumentati di 1,31 punti percentuali, il più grande aumento nella storia di AIMI.

La crescita nazionale del NOI è stata del 3% e ogni metropolitana ha registrato una crescita. Miami è stata la migliore, con una crescita del 4,7% e la più debole è stata Phoenix, che è cresciuta dello 0,5%.

Questo non sembrerà “normale” o “divertente”

David Fletcher, Managing Director, Head of Acquisitions presso Excelsa Properties, dice a GlobeSt.com che dall’inizio del primo trimestre 2022 a metà settembre 2022, i tassi del Tesoro USA sono aumentati, il finanziamento del debito ad alto rendimento ha quasi lasciato l’edificio e l’agenzia gli spread hanno oscillato tra 160 pb e 200 pb.

“Questa volatilità ha spinto i tassi di capitalizzazione più alti, ma non tanto quanto sarebbe stato senza l’eccezionale crescita degli affitti osservata nella maggior parte degli Stati Uniti”, ha affermato Fletcher.

La rimozione di una crescita degli affitti senza precedenti ridurrà enormemente il valore dell’opzione di acquistare un tasso massimo del 4% in un ambiente del tasso del tesoro a 10 anni del 3,4% (SOFR del 2,97%), ha affermato.

“La massiccia crescita degli affitti non durerà a lungo”, ha aggiunto Fletcher. “Gli investitori multifamiliari saranno costretti a tornare in un mondo in cui si guadagna generando rendimenti correnti e facendo un duro lavoro per sviluppare e migliorare le proprietà.

“Sebbene sia normale per chiunque sia nel settore per più di tre anni, il passaggio da tassi di capitalizzazione ultra bassi e prestiti LTV dell’80% a tassi di interesse inferiori al 4% non sembrerà normale o divertente”.

Le migliori transazioni avvengono durante le disconnessioni del mercato

Neil Schimmel, CEO di Investors Management Group (IMG) dice a GlobeSt.com: “Gli investitori possono acquisire un buon valore attraverso acquisti disciplinati in mercati in ribasso o in rallentamento.

“IMG è la più attiva che sia mai stata con tre acquisizioni, un rifinanziamento e tre cessioni in corso”, ha affermato Schimmel. “Le migliori transazioni avvengono durante le disconnessioni del mercato, quindi mi aspetto punti di ingresso più interessanti in futuro”.

Schimmel ha detto che sta acquistando in metropolitane come Atlanta o Greenville, SC, dove la domanda degli affittuari sta guidando i valori degli immobili.

“I nostri beni per appartamenti di Classe B sono posizionati in modo conservativo per funzionare attraverso i cicli”, ha affermato.

Rispetto allo sviluppo dilagante dei mercati dei subprime prima del 2008, standard di credito più rigorosi ha ricostruito la stabilità nel mercato immobiliare e dei mutui a tasso fisso a più lungo termine.

Meno possono beneficiare di prestiti per la casa

Doug McKnight, Presidente e Chief Investment Officer di RREAF Holdings, dice a GlobeSt.com che il forte aumento dei tassi di interesse e il conseguente rapido aumento dei tassi ipotecari hanno portato a un minor numero di acquirenti in grado di qualificarsi per i mutui per la casa.

“Questo ha spinto sempre più famiglie a rimanere, o a rivolgersi a proprietà in affitto, sia unifamiliari che multifamiliari”, ha affermato McKnight.

“La conseguente crescita del NOI e il continuo calo dei tassi di sfitto hanno spinto al rialzo i valori nel mercato degli affitti, poiché gli affitti di mercato continuano una tendenza al rialzo.

McKnight ha affermato che a un certo punto ci sarà un aumento dei tassi di capitalizzazione quando la leva si sposta in territorio negativo e ciò comporterà probabilmente un calo dei valori degli asset locativi man mano che i mercati si adeguano.

“RREAF continua ad essere acquirenti netti di proprietà multifamiliari con una forte attenzione solo ai mercati in cui la migrazione e la crescita economica continuano a mostrare segni di forza, consentendoci di mantenere i rendimenti per gli investitori”, ha affermato.

Riduzione del pool dell’acquirente attuale

Jeff Thompson, chief financial officer di PB Bell, dice a GlobeSt.com che con l’aumento dei tassi di interesse, la proprietà di una casa non è così raggiungibile nel mercato attuale e ciò ha mantenuto forte la base degli affittuari.

“Abbiamo visto che il pool di investitori in acquisizioni multifamiliari è diminuito con l’aumento dei tassi di interesse”, ha affermato Thompson. “Anche se l’attuale pool di acquirenti si riduce e stiamo assistendo a un volume di offerte inferiore nel settore, le persone continuano a comprare e vendere. La multifamiglia è ancora un investimento interessante tra le altre forme di offerte immobiliari.

“Per quanto riguarda lo sviluppo, lo sviluppo dal basso non è stato influenzato in modo significativo. Il mercato multifamiliare nell’area metropolitana di Phoenix continua a beneficiare della forte crescita demografica e occupazionale”.

Freddie vede “moderare” le decisioni di investimento

Steve Guggenmos, vicepresidente della ricerca e della modellazione presso Freddie Mac Multifamily, ha dichiarato in un commento preparato: “Sebbene tassi e prezzi immobiliari più elevati abbiano spinto l’indice al ribasso, la crescita del NOI rimane forte.

“Il calo dell’AIMI in questo trimestre riflette la moderazione delle condizioni di investimento determinata dal cambiamento delle tendenze nell’economia in generale. Esiste ancora una carenza complessiva di alloggi che mantiene bassi i tassi di sfitto e gli affitti alti”.

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