अगर आपने एक दशक पहले एनली कैपिटल में 1,000 डॉलर का निवेश किया था, तो आज आपके पास इतना पैसा होगा | द मोटली फ़ूल

एनाली कैपिटल (एनएलवाई -0.95%) लगभग 13.9% की विशाल लाभांश उपज है। यदि आप अपने पोर्टफोलियो से होने वाली आय को अधिकतम करना चाहते हैं, तो यह शायद बहुत ही आकर्षक लगता है। कभी-कभी जो चीजें सच होने के लिए बहुत अच्छी लगती हैं, वास्तव में, सच होने के लिए बहुत अच्छी होती हैं। और पिछले एक दशक में यह बंधक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) का प्रदर्शन इसका प्रमाण है।

खराब एम-आरईआईटी नहीं

यहां बहुत दूर जाने से पहले, यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि एनाली खराब बंधक आरईआईटी नहीं है। वास्तव में, यह काफी सम्मानित है। हालांकि, इसका मतलब यह नहीं है कि यह आय निवेशकों के लिए एक अच्छा विकल्प रहा है। सभी संख्याएं बताती हैं कि यह बिल्कुल विपरीत रहा है।

उदाहरण के लिए, पिछले एक दशक में स्टॉक की कीमत लगभग 65% गिर गई है। इसने पिछले 10 वर्षों में $1,000 के निवेश को $320 से कम में बदल दिया। यह एक भयानक प्रदर्शन है, हालांकि विचार करने के लिए इतना बड़ा लाभांश है। क्या हुआ यदि आप उस नकदी को फिर से निवेश करते हैं और अधिक शेयर खरीदते हैं, जो कि कुल रिटर्न है?

उस स्थिति में, आपका $1k निवेश अब $1,030 के लायक होगा! आपने उसे गलत नहीं पढ़ा; यहां तक ​​कि लाभांश सहित, इस विशाल उपज को खरीदने वाले निवेशक केवल $30 के लाभ के साथ वापस आ जाते। दिलचस्प बात यह है कि पिछले एक दशक में ज्यादातर समय यील्ड 10% या उससे ज्यादा रही है। क्योंकि शेयर की कीमत और लाभांश की उपज विपरीत दिशाओं में चलती है, इससे कुछ प्रश्न होने चाहिए। बड़ा जवाब यह है कि लाभांश का भुगतान भी गिर रहा है, प्रभावी रूप से स्टॉक की कीमत को नीचे ले जा रहा है, इस प्रकार बड़े पैमाने पर उपज को बनाए रखता है।

डेटा स्रोत: YCharts केवल तभी

एक दोहरी मार

अंतिम परिणाम यह है कि कोई भी निवेशक जिसने एनली को बड़े लाभांश चेकों को भुनाने की उम्मीद में खरीदा था, छोटे और छोटे चेकों के साथ समाप्त हो गया और उनके निवेश के मूल्य में भारी गिरावट आई। यह एक भयानक परिणाम है। यह सब प्रबंधन की गलती नहीं है।

जैसा कि उल्लेख किया गया है, एनाली एक बंधक आरईआईटी है। आम तौर पर आरईआईटी भौतिक संपत्तियों को खरीदते हैं जिन्हें विश्वसनीय नकदी प्रवाह उत्पन्न करने के लिए पट्टे पर दिया जाता है। एनली जैसे बंधक आरईआईटी बंधक खरीदते हैं जिन्हें बांड जैसी प्रतिभूतियों में एक साथ समूहीकृत किया गया है जिसे संपार्श्विक बंधक दायित्वों (सीएमओ) कहा जाता है। मानक आरईआईटी व्यवसाय की एक बहुत ही अलग पंक्ति में हैं क्योंकि संपत्तियों में आम तौर पर व्यापार होता है और संपत्ति का कुछ आंतरिक मूल्य होता है (कम से कम, भवन के नीचे की संपत्ति से, यदि भवन ही नहीं)। हालांकि बंधक संपत्ति द्वारा समर्थित हैं, उनमें वास्तविक मूल्य इस उम्मीद में है कि संपत्ति के मालिक चुकाना जारी रखेंगे।

जटिलता को जोड़ना यह है कि सीएमओ खुले बाजार में व्यापार करते हैं। इसलिए ब्याज दर में परिवर्तन के परिणामस्वरूप सीएमओ के मूल्य में परिवर्तन होता है। हालांकि मूल्य निर्धारण जटिल हो सकता है, सरल तर्क यह है कि जब ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो पुराने सीएमओ कीमत में गिर जाते हैं ताकि उनका मूल्य उच्च-उपज वाले वातावरण को दर्शाता है। अगर ऐसा नहीं होता तो पुराने सीएमओ को कोई नहीं खरीदता। दूसरी तरफ, विपरीत दिशा में दर जोखिम है। ऐसा इसलिए है क्योंकि गिरती दरों से अक्सर बंधक को पुनर्वित्त किया जाता है, जो एक सीएमओ में ऋणों के पूल को सिकोड़ता है और इससे उत्पन्न होने वाली नकदी को कम करता है, जिससे इसकी दीर्घकालिक अपील कम हो जाती है। हालांकि ऋण अदायगी सीएमओ धारक के पास से गुजरती है, लेकिन उस नकदी को नए सीएमओ में कम दरों पर पुनर्निवेश करना पड़ता है।

यहां एक और परत भी है, क्योंकि अधिकांश बंधक आरईआईटी भी रिटर्न बढ़ाने के लिए उत्तोलन का उपयोग करते हैं, उनकी पूंजी की लागत और सीएमओ पर दिए गए ब्याज के बीच अंतर अर्जित करते हैं। ऋण आम तौर पर सीएमओ पोर्टफोलियो के मूल्य से समर्थित होते हैं, इसलिए ब्याज दरों में परिवर्तन, आवास बाजार और सरल निवेशक भावना सभी बंधक आरईआईटी के लिए नकारात्मक परिणाम पैदा कर सकते हैं। ये जटिल निवेश हैं जो अधिकांश निवेशकों के लिए उपयुक्त नहीं हैं, विशेष रूप से विश्वसनीय लाभांश स्टॉक चाहने वालों के लिए।

शायद चीजें बेहतर के लिए मुड़ेंगी

पिछले दशक, जो ऐतिहासिक रूप से कम ब्याज दरों की विशेषता थी, बंधक आरईआईटी के लिए आसान नहीं था। इसलिए एनाली का प्रदर्शन बिल्कुल चौंकाने वाला नहीं है। और एक मौका है, अब जब दरें अधिक बढ़ रही हैं, तो एक संक्रमण अवधि के बाद एनाली का व्यवसाय बढ़ना शुरू हो जाएगा, जिसमें यह नई दरों को समायोजित करता है। ध्यान दें कि पिछले वर्ष की ब्याज दर में वृद्धि ने इसके मौजूदा निवेश पोर्टफोलियो को नुकसान पहुँचाया, और REIT का बुक वैल्यू 2022 में लगभग 35% गिर गया।

यहां तक ​​​​कि अगर आपके पास सकारात्मक दृष्टिकोण है, हालांकि, अधिकांश निवेशकों को संपत्ति के मालिक आरईआईटी के पक्ष में इस अत्यधिक जटिल लाभांश स्टॉक से बचना चाहिए, जिनके पास सरल व्यवसाय हैं।