Le rôle des investissements immobiliers dans un portefeuille

La confiance des investisseurs dans l’immobilier a atteint des niveaux sans précédent en 2022, en raison de l’appréciation du prix des logements et de la hausse des rendements d’autres classes d’actifs, telles que les FPI, dans des environnements à taux bas.

Depuis le début de la pandémie en janvier 2020 jusqu’en septembre 2022, le prix de vente médian des maisons existantes et nouvelles maisons aux États-Unis ont chacune augmenté de plus de 43 %, et prix de location augmenté de 11 %. L’année dernière, les vendeurs de maison en ont profité à la hausse de 94 000 $, ce qui représente une augmentation de 45 % du rendement des investissements par rapport à 2020 et une augmentation de 71 % par rapport à 2019. Ceux qui possédaient des propriétés multifamiliales pendant la pandémie ont pu capitaliser sur cette constante croissance des loyers à deux chiffres au cours des dernières années.

Le graphique ci-dessous montre que la confiance des Américains dans le marché du logement est au plus haut par rapport aux actions/fonds communs de placement, comptes d’épargne/CD, obligations et or, même si les investisseurs individuels le traitent généralement comme un actif d’investissement alternatif.

Les portefeuilles d’investissement sont souvent sous-exposés aux investissements immobiliers. Mais grâce à l’amélioration de leur structure depuis la crise financière mondiale de 2008, les FPI peuvent jouer un rôle précieux dans la diversification d’un portefeuille.

Qu’y a-t-il derrière la confiance accrue des investisseurs dans les FPI ?

Après la crise du logement, les équipes de gestion des FPI ont stratégiquement positionné leurs immeubles de placement avec un ratio prêt/valeur inférieur, ce qui a permis aux FPI de disposer de plus de fonds propres pour servir de marge de sécurité en cas de détresse des marchés financiers, comme la récession du coronavirus. En fait, les prêts à effet de levier des FPI se situent à un plus bas historique de 28%car les équipes de gestion des FPI visent désormais à s’appuyer sur la levée de capitaux plutôt que sur la dette pour financer les acquisitions et le développement immobiliers.

Parmi les autres raisons de l’amélioration du marché des FPI figurent :

  • La popularité croissante des fonds indiciels et des fonds négociés en bourse a contribué à encourager les investisseurs à maintenir le cap et à ne pas viser à battre le marché.
  • Des réglementations plus strictes en matière de prêts rendent les problèmes de prêts subprime moins susceptibles de se produire.
  • L’éducation des investisseurs est plus importante que jamais grâce aux informations sur les actifs disponibles sur Internet.

L’effondrement du marché du logement a changé à jamais les normes de l’immobilier pour le mieux, les acheteurs de maison ne pouvant plus acheter une propriété avec une gamme de produits de prêt en espèces et de prêts sans documentation. De plus, les sociétés de gestion de REIT ont retenu la leçon en réduisant leurs ratios d’endettement/total des actifs et en ayant 75% à 95% de dette à taux fixe pour limiter l’exposition à la hausse des taux d’intérêt.

Ces changements structurels du marché immobilier, en plus des FPI récompensant historiquement les investisseurs sur le long terme, ont aidé les investisseurs à se sentir plus confiants dans cette classe d’actifs. Depuis le début de l’ère des FPI modernes en 1991, les rendements annualisés des FPI ont surpassé le marché boursier américain de plus de 56% du temps.

Ce que dit la littérature sur le rôle de l’immobilier dans un portefeuille d’investissement

Les rendements convaincants des FPI et l’intérêt accru des investisseurs pour la classe d’actifs ont conduit à une augmentation de la littérature académique examinant le rôle de l’immobilier dans un portefeuille d’investissement.

Ainsi, nous avons passé en revue 39 articles empiriques publiés dans des revues académiques prestigieuses (la Journal de la gestion de portefeuille immobilierpar exemple) de 1978 à 2022.

Un diagramme circulaire du pourcentage d'articles universitaires qui soutiennent l'inclusion de FPI dans un portefeuille d'actifs mixtes.

Au cours des deux dernières décennies, les études de marché et la littérature académique ont suggéré que l’ajout de FPI à un portefeuille d’actifs mixtes offre des avantages de diversification à long terme, principalement en raison d’une faible corrélation avec le marché boursier américain depuis la fin des années 1990.

Les rendements immobiliers sont différents de ceux des actions en partie parce que :

  • Leurs rendements sont principalement générés par les revenus.
  • Au moins 90 % du revenu imposable d’une FPI doit être distribué aux investisseurs sous forme de dividendes.
  • Les FPI ont tendance à offrir des dividendes plus élevés.
  • Les FPI ont tendance à suivre les cycles immobiliers, qui durent en moyenne presque deux fois plus longtemps que les cycles obligataires et boursiers.
  • Le marché immobilier est très segmenté, ce qui permet aux investisseurs de se diversifier par tendances immobilières.

De plus, lorsque les corrélations entre les FPI et les rendements boursiers sont faibles, la performance future des FPI a tendance à être élevée. Cela permet aux investisseurs d’utiliser l’immobilier comme action défensive pendant les périodes de difficultés économiques et de volatilité accrue des marchés.

En outre, bien que certaines études universitaires soient parvenues à la conclusion que les FPI n’ajoutent pas de valeur supplémentaire à un portefeuille multi-actifs, notre examen de ces études a révélé qu’elles examinaient généralement des fenêtres temporelles étroites ou des FPI avec des ratios de levier plus élevés, et qu’elles étaient souvent publiées avant la crise de 2008.

Un graphique à barres des points de vue sur les FPI à partir de 39 articles universitaires.

Les portefeuilles d’actions ont tendance à sous-représenter l’immobilier

Malgré de solides performances sur de longues périodes, les FPI sont généralement sous-utilisées comme moyen de diversifier un portefeuille, car les gestionnaires de fonds d’actions ont constamment été sous-pondérés dans les FPI pendant la majorité des deux dernières décennies.

Au cours des 20 dernières années, les gestionnaires de fonds d’actions de huit des neuf catégories Morningstar Style Box ont eu tendance à allouer moins de leurs portefeuilles aux FPI ; le graphique ci-dessous montre que les fonds de valeur étaient les moins exposés aux FPI par rapport à leurs indices de référence.

Cependant, notre analyse suggère qu’au cours des dernières années, le marché des grandes capitalisations a régulièrement augmenté son exposition aux REIT (bien qu’elle soit encore sous-exposée). Alors que de nombreux investisseurs individuels ont tendance à être sous-exposés aux FPI, les investisseurs institutionnels ont depuis longtemps adopté l’immobilier comme une classe d’actifs de base en raison de la faible corrélation des FPI avec le marché des actions (0,680) et les obligations de qualité supérieure (0,003) au cours des 20 dernières années, la liquidité de l’investissement, la transparence des performances et les faibles exigences en matière de capital.

Un graphique à barres de l'exposition aux FPI pour les fonds d'actions américaines dans les catégories Morningstar Style Box.

Cela dit, la hausse des taux d’intérêt au début du mois de novembre a rendu l’achat d’une propriété plus cher et a par la suite réduit la demande de biens immobiliers. Les acheteurs de maison et les investisseurs immobiliers qui prospèrent grâce à une stratégie à haut risque et à haut rendement ont vu leurs marges bénéficiaires chuter à un Plus bas depuis 13 ans en 2022 alors que les taux hypothécaires ont atteint les niveaux les plus élevés depuis le deuxième trimestre de 2002. Alors que nous avons vu le marché du logement commencer à se corriger au troisième trimestre de 2022 avec les prix de vente des maisons baissent lentement et la croissance des prix des loyers jusqu’à taux à un chiffre pendant deux mois consécutifs, on ne sait pas trop comment le marché immobilier va évoluer.

Les avantages de l’immobilier dans un portefeuille

Nos analyses mettent en évidence que depuis le début des années 2000, allouer au moins 5% de vos avoirs en portefeuille à l’immobilier conduit à des rendements plus élevés et comporte moins de risques par rapport à un portefeuille traditionnel composé de 60% d’actions et de 40% d’obligations.

Ces résultats confirment l’abondance de la littérature académique sur l’allocation d’actifs, qui soutient que l’immobilier devrait représenter 5% à 20% d’un portefeuille mixte.

De plus, des recherches récentes ont révélé que les investisseurs à faible aversion au risque (avec leur allocation de référence plus élevée en actions) qui sont entièrement investis dans un portefeuille d’actions et d’obligations et envisagent des actifs immobiliers obtiendraient des rendements plus élevés en incluant des actions ordinaires de REIT, tandis que les investisseurs averses au risque bénéficieraient d’une plus grande réduction des risques des actions privilégiées des FPI.

Un graphique à barres de la performance des portefeuilles avec différents pourcentages d'exposition REIT.

L’immobilier a longtemps été considéré comme une classe d’actifs importante dans la gestion de portefeuille. Cependant, une question récurrente pour les investisseurs est : combien faut-il allouer à la classe d’actifs ?

Comme indiqué ci-dessous, nos analyses indiquent qu’au cours des 46 dernières années, un portefeuille immobilier mixte (51 % d’actions, 34 % d’obligations et 15 % de FPI) a surperformé un portefeuille traditionnel (60 % d’actions et 40 % d’obligations). 56 % des temps.

Un graphique à barres montrant les performances ajustées au risque d'un portefeuille immobilier mixte par rapport à un portefeuille traditionnel entre 1976 et 2022.

La chute et la montée des investissements immobiliers

L’immobilier a beaucoup gagné du terrain depuis qu’il est le classe d’actifs la moins performante pendant la crise de 2008. Ce retour peut principalement être attribué aux politiques de prêt strictes pour les acheteurs de maison, aux politiques de protection des consommateurs et aux syndications immobilières améliorant la façon dont elles restreignent leurs structures de capital.

Bien qu’il y ait eu récemment beaucoup d’enthousiasme pour plonger dans l’immobilier, les investisseurs individuels ont tendance à être sous-exposés aux FPI dans leur portefeuille. La littérature académique et nos recherches suggèrent que l’inclusion de FPI dans un portefeuille traditionnel composé à 60 % d’actions et à 40 % d’obligations offre souvent de meilleurs rendements ajustés au risque à long terme.

Cependant, les taux d’intérêt fédéraux augmentant le plus en une seule année depuis 1980, on ne sait toujours pas ce qui nous attend pour l’immobilier. Cela dit, les FPI ont affiché une croissance solide de 12 % depuis leur création en 1960, et nos recherches montrent qu’allouer aussi peu que 5 % de votre portefeuille à l’immobilier peut générer des rendements plus élevés et moins de risques qu’un portefeuille mixte traditionnel. .

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