Digital Realty Trust, Inc. 5,250 % PFD SER J : meilleur investissement que les actions ordinaires de DLR

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~ par Snehasish Chaudhuri, MBA (Finances)

Les actions privilégiées de Digital Realty présentent actuellement une meilleure valeur pour les investisseurs que les actions ordinaires, car, bien que la société se soit bien comportée ces dernières années, la hausse soudaine et extrême des taux d’intérêt pourrait lui faire du mal. Si cela se produit, les actions ordinaires seront à risque, mais les actions privilégiées seront protégées. Selon mes calculs, les actions privilégiées peuvent supporter même une baisse de 30 % des AFFO sans réduire les dividendes. Je ne crois pas que même la hausse des taux d’intérêt – qui, comme je l’ai dit plus tôt, s’atténue lentement – pourra réduire l’AFFO de plus de 30 % à court et moyen terme. Ainsi, les actions privilégiées sont protégées.

Confiance immobilière numérique (Bourse de New York :DLR) est une fiducie de placement immobilier (« FPI ») qui possède et exploite près de 300 centres de données et compte plus de 35 millions de pieds carrés louables à travers le monde. Digital Realty Trust, Inc. 5,250 % DFP SER J (Bourse de New York :DLR.PJ) a un coupon fixe de 5,25 % et génère un rendement autour de son coupon uniquement. Il a été payant trimestriel dividendes des 20 derniers trimestres. L’activité des centres de données devrait générer une croissance régulière au cours des prochaines années. Le marché mondial des centres de données est estimé à 288,3 milliards de dollars dans cinq ans. Cependant, les avantages d’une telle croissance se refléteront dans les finances des centres de données comme le DLR à moyen et à long terme. Il existe donc des incertitudes associées aux rendements générés par les actions ordinaires du DLR. Cependant, les investisseurs de titres générateurs de revenu fixe sont dans une meilleure position.

L’entreprise de Digital Realty Trust

Digital Realty fournit des services de centre de données, de colocation de commerce de détail et des solutions d’interconnexion. Il dessert certains des premier entreprises et fournisseurs de services, tels qu’Adobe Inc. (ADBE), AT&T Inc. (J), Emerson Electric Co. (DME), International Business Machines Corporation (IBM), SentinelOne, Inc. (S), Telefonica, SA (TEF), etc. Dans la colocation de commerces de détail, ces entreprises louent une seule armoire et comptent sur DRL pour fournir tous les logements. Ces entreprises peuvent également louer tout un bâtiment connecté à l’électricité, appelé « coquilles froides ». La meilleure partie des centres de données de DLR est sa présence mondiale qui offre à ses clients un accès à des communautés interconnectées dans le monde entier. Actuellement, le DLR opère près de 300 centres de données dans 48 villes métropolitaines de 23 pays sur les six continents.

Digital Realty Trust a enregistré d’importants gains d’une année sur l’autre (YoY) croissance de revenus et de fonds provenant des opérations (FFO) au cours des 10 dernières années. Même pendant la pandémie, cette FPI de centres de données a enregistré une croissance positive de ses revenus et seulement une perte marginale de FFO également uniquement en 2020. Les performances financières ont également été assez bonnes au cours du dernier trimestre, grâce à une réservation annualisée de 176 millions de dollars. Les réservations ont été motivées par un accord à grande échelle avec une entreprise financière multinationale. Cependant, l’entreprise a toujours eu des réservations stables et a réalisé en moyenne plus de 130 millions de dollars de réservations chaque trimestre depuis le début de la pandémie au premier trimestre 2020. L’entreprise a également généré un bénéfice d’exploitation positif tout au long de ces années, bien que la croissance n’ait pas été aussi constante. que celui du chiffre d’affaires ou du FFO.

Les centres de données vont changer la façon dont les affaires sont menées

Les centres de données sont des installations physiques essentielles que les organisations utilisent pour stocker Les données et applications critiques. Ces infrastructures sont conçues et développées pour traiter les données générées par les consommateurs et les utilisateurs finaux professionnels. Cette infrastructure comprend des serveurs, des systèmes de stockage, des pare-feu, des routeurs, des commutateurs, des contrôleurs de livraison d’applications, etc. et est connectée aux consommateurs et aux entreprises par des câbles à fibre optique via une connectivité à large bande de télécommunication ou des satellites. Dans le monde entier, l’activité des centres de données devrait connaître une croissance rapide en termes d’espace et de capacité énergétique. Les gens ont estimé que d’ici 2027, l’infrastructure du centre de données s’étendra sur 53,51 millions de pieds carrés et générera une capacité électrique de 9 719 mégawatts (MW).

L’adoption du cloud, l’Internet des objets (IOT), le big data, les initiatives de villes intelligentes, la croissance des médias sociaux, les lois sur la protection des données et la consommation de contenu sont quelques-uns des facteurs qui stimulent la croissance des centres de données. Au-delà du monde traditionnel des entreprises technologiques, certains facteurs tels que l’innovation dans les infrastructures, l’utilisation efficace des ressources (à savoir l’électricité et l’eau), la réduction des émissions de carbone (via les énergies renouvelables, les carburants hydrogène, les huiles végétales hydrogénées, etc.) stimulent également la croissance. de l’infrastructure du centre de données. D’ici 5 ans, les investissements dans les centres de données à grande échelle sont estimés à 22,48 milliards de dollars, tandis que les investissements dans le développement d’installations de colocation sont estimés à 43,18 milliards de dollars. Sans aucun doute, les centres de données vont changer la façon dont les entreprises sont menées.

Perspectives de croissance des infrastructures et des entreprises mondiales de centres de données

Les États-Unis sont le leader mondial du marché des centres de données et représentaient environ 22 % des investissements mondiaux dans les centres de données en 2021. Les centres de données nord-américains ont établi la tendance avec une disponibilité et une adoption précoces de technologies innovantes. Outre le DLR, Equinix (EQIX), American Tower Corporation (AMT), Cyrus One (CÔNE), Compass Datacenters LLC, Meta Platforms, Inc. (META), Alphabet, Inc. (GOOG), Cologix Holdings, Inc., QTS Realty Trust, Inc., Switch, Inc. (SWCH), etc. sont les principaux acteurs opérant sur le marché nord-américain des centres de données. Ces centres de données obtiennent des investissements moins lourds et à faible coût de la part de leurs grandes entreprises, des fournisseurs de services de colocation et des agences gouvernementales. Le marché des centres de données de cette région était de 90,51 milliards de dollars en 2021 et il continue de croître.

Les autres régions suivent la tendance, l’Asie-Pacifique (‘APAC) générant une croissance maximale – à un taux de croissance annuel composé (‘CAGR) de 6,3 %. Avec l’augmentation des investissements des fournisseurs de colocation, les marchés des centres de données APAC ont actuellement le potentiel de croissance le plus élevé. Le marché des centres de données en Asie-Pacifique devrait atteindre 94 milliards de dollars en 2027. Le volume croissant d’utilisateurs d’Internet et l’utilisation des médias sociaux, la mise en œuvre accrue de services basés sur le cloud, la forte pénétration des smartphones et la nécessité pour les entreprises de migrer des environnements de salle de serveurs vers les centres de données constituent les principaux relais de croissance pour l’avenir. Cependant, comme la croissance de ces infrastructures prend du temps, le taux de croissance mondiale prévu n’est pas anormalement élevé (moins de 5 %). Dans le même temps, les REIT de centres de données présents dans le monde entier ont presque l’assurance de se développer sur une plus longue période.

Selon le récent rapport d’étude de marché d’Arizton sur le « marché des centres de données – perspectives mondiales et Prévisions 2022-2027 :

La taille du marché mondial des centres de données était évaluée à 215,7 milliards USD en 2021 et devrait dépasser 288 milliards USD d’ici 2027, avec une croissance à un TCAC de 4,95 % de 2022 à 2027. Les principales tendances contribuant à la croissance du marché comprennent l’approvisionnement en énergie renouvelable, la réduction des émissions de dioxyde de carbone, le déploiement de centres de données de pointe, les fusions et acquisitions et les coentreprises et les nouveaux entrants dans l’industrie. La numérisation accrue dans les entreprises continuera de faire croître les investissements dans les centres de données des fournisseurs de colocation, de cloud, d’Internet et de télécommunications. De plus, la pandémie de COVID, l’expansion du cloud et l’utilisation des médias sociaux et des services OTT dans le monde entier sont des facteurs moteurs majeurs sur le marché mondial des centres de données.

Pourquoi les actions privilégiées de Digital Realty Trust sont-elles de bonnes options d’investissement ?

Une mesure clé de la croissance des centres de données est les acquisitions et le renforcement des capacités avec des spéculations sur la demande future. DRL suit cette stratégie depuis longtemps. Mais, s’il ne parvient pas à lever facilement des capitaux, alors tout le potentiel de croissance est compromis. Une hausse des taux d’intérêt de 0,25% à 3,75% sur une période de 8 mois rend sans aucun doute les choses difficiles pour DRL. Au début de cette année, BAM Digital Realty, la coentreprise de DRL avec Brookfield Infrastructure, acquis 10 acres (435 600 pieds carrés) de terrain dans la localité Ambattur de Chennai pour près de 28,4 millions de dollars. Cependant, aucun progrès n’a été réalisé depuis lors, et il semble que l’expansion sur les marchés émergents de l’APAC prendra du temps. Les investisseurs qui misent sur la demande croissante et le potentiel de croissance élevé de l’infrastructure des centres de données doivent également garder ce facteur à l’esprit.

Les conditions macroéconomiques actuelles et l’état du marché au sens large sont assez bien connus et peuvent être qualifiés de baissiers en un mot. Comme tous les autres FPI, Digital Realty Trust devrait également ralentir son expansion, en raison de marchés de capitaux plus difficiles. Et si l’entreprise opte toujours pour des dépenses en capital élevées, les fonds d’exploitation ajustés (AFFO) diminueront. AFFO est la valeur ajustée de FFO, après avoir ajouté les augmentations de loyer et déduit les dépenses en immobilisations et les montants d’entretien courant. Ainsi AFFO est un meilleur prédicteur de la capacité future de cette FPI à verser des dividendes. La bonne chose est que les dividendes sont actuellement couvert par son AFFO. Mais l’inquiétude demeure, car le manque d’expansion pourrait changer le scénario.

L’acquisition et l’expansion de nouveaux sites peuvent passer au second plan, de sorte que les opportunités de croissance peuvent ne pas être aussi répandues à court terme. Cela pourrait finalement avoir un impact sur les rendements futurs des actions de DRL. Il génère un rendement compris entre 3 et 5 %, et si cela devient discutable même pendant quelques années, alors les investisseurs ont de vraies raisons de s’inquiéter. Mais personne ne peut nier le potentiel de croissance des entreprises d’infrastructure de centres de données. Ainsi, la meilleure façon de tirer parti de ce potentiel de croissance est d’investir dans des actions privilégiées de ces FPI de centres de données. Digital Realty Trust, Inc. 5,250 % PFD SER J a un coupon fixe de 5,25 % et génère un rendement d’environ 5 pour cent. Le dividende privilégié reste assez sûr, même dans une situation de baisse de 30% par rapport à son AFFO actuel.

Avant la pandémie, le ratio de distribution des AFFO variait entre 60 % et 68 %. Après la pandémie, ce ratio est légèrement supérieur à 70 %. Ainsi, les actions privilégiées sont en mesure de résister même à une baisse des AFFO jusqu’à 30 %. Et malgré l’énorme hausse des taux d’intérêt, DLR est certainement en mesure de résister à la baisse de ses revenus ainsi qu’à AFFO dans cette mesure. La société génère constamment de fortes réservations, et la seule crainte vient du fait qu’elle ne sera peut-être pas en mesure d’augmenter sa capacité à un rythme massif, jusqu’à ce que le taux d’intérêt baisse. Je pense que la Réserve Fédérale en a fini avec son resserrement monétaire et les taux ne baisseront que dans les années à venir. Ainsi, la baisse des AFFO, même si cela se produit, ne sera pas substantielle et ne se produira qu’à court et moyen terme.

Ainsi, les investisseurs qui prévoient le potentiel de croissance future de Digital Realty Trust, Inc. devraient investir dans les actions privilégiées de cette FPI.

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Digital Realty Trust, Inc. 5,250 % PFD SER J : meilleur investissement que les actions ordinaires de DLR


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