Beter kopen: AGNC Investment of Annaly Capital Management? | De bonte dwaas

Vorig jaar was een strijd voor de hele hypotheeksector voor vastgoedbeleggingsfondsen (REIT’s). De Federal Reserve verhoogde de rente agressief om de inflatie de kop in te drukken, waardoor de hypotheekherfinancieringsmarkt om zeep werd geholpen en verschillende hypotheekbankiers failliet gingen. Ten tweede zorgde de stijging van de rentetarieven ervoor dat door hypotheken gedekte effecten (MBS) geld verloren en veel hypotheek-REIT’s ertoe werden aangezet hun dividenden te verlagen. De pijn houdt aan in de sector, maar MBS lijkt goedkoop in vergelijking met historische niveaus. Zijn de hypotheek-REIT’s een koop, en zo ja, welke?

AGNC Investment is de klassieke REIT voor makelaarshypotheken

AGNC-investering (AGNC -0,19%) is een REIT van een bureau voor hypotheken, wat betekent dat het zich concentreert op door hypotheken gedekte effecten die worden gegarandeerd door de Amerikaanse overheid. Als u onlangs een hypotheek heeft afgesloten met gegarandeerd door Fannie Mae of Freddy Macuw lening was waarschijnlijk gesecuritiseerd en eindigde in een door hypotheek gedekt effect dat vergelijkbaar is met het soort obligaties dat AGNC bezit.

Deze obligaties hebben geen kredietrisico – als de lener een betaling mist, zorgt de hypotheekbeheerder of Fannie Mae ervoor dat de obligatiehouder zijn maandelijkse hoofdsom en rentebetaling krijgt. Zoals we echter hebben gezien tijdens de liquiditeitscrisis van de Silicon Valley Bank, kunnen door hypotheek gedekte effecten nog steeds waarde verliezen als de rente stijgt. Door de overheid gegarandeerd is niet gelijk aan risicovrij.

Non-agency hypotheek REIT’s beleggen in hypotheken die niet door de overheid worden gegarandeerd. Deze effecten betalen over het algemeen hogere tarieven, maar als de lener niet betaalt, kan de belegger geld verliezen. Annaly Kapitaalbeheer (NYSE: NLY) belegt voornamelijk in door hypotheek gedekte effecten van bureaus, maar heeft ook een kredietportefeuille.

Hypotheek REIT’s hebben het het afgelopen jaar moeilijk gehad

Sinds de Federal Reserve de benchmarkfederal funds rate begon te verhogen om de inflatie te verslaan, zijn door hypotheken gedekte effecten in waarde gedaald. Dit zorgde het afgelopen jaar voor forse dalingen van de boekwaarde per aandeel voor AGNC en Annaly. Dat gezegd hebbende, hypotheek-REIT’s hebben zeer aantrekkelijke dividendrendementen, dus het is logisch dat beleggers een kijkje willen nemen.

Zowat elke hypotheek-REIT werd gedwongen zijn dividend te verlagen, en AGNC Investment is de laatste overblijver. Annaly verlaagde eerder dit jaar onlangs haar dividend. Beleggers die zich aangetrokken voelen tot de hoge opbrengsten van de hypotheek-REIT-ruimtes, moeten begrijpen dat deze aandelen zeer speculatief zijn totdat de Fed stopt met het verhogen van de rente. Een einde aan de verkrappingscyclus van de Fed zou een goede katalysator zijn voor toetreding. Door hypotheken gedekte effecten (die de kernactiva van beide bedrijven zijn) hebben het slechter gedaan dan staatsobligaties, gezien de volatiliteit op de obligatiemarkt, en zodra de Fed haar verkrappingscyclus heeft afgerond, zouden we een lange periode van door hypotheek gedekte effecten beter kunnen zien presteren dan staatsobligaties. Dit zou een stijgende boekwaarde per aandeel impliceren naarmate door hypotheek gedekte waardepapieren waardevoller worden.

Dat gezegd hebbende, zal het sentiment in de REIT-ruimte voor hypotheken waarschijnlijk verschrikkelijk blijven totdat de Fed begint met het verlagen van de rente. De timing is nog niet helemaal goed, omdat hypotheek-REIT’s een van de belangrijkste activaklassen zijn waar het oude gezegde “niet vechten tegen de Fed” van toepassing is. Zodra de Fed een pauze in renteverhogingen signaleert, kan dit een goed instapmoment zijn voor beleggers. Terwijl een Fed-pauze positief is voor zowel Annaly als AGNC, is een recessie dat niet. We zien ook dalende vastgoedprijzen en een mogelijke recessie zou een groter risico voor Annaly met zich meebrengen. AGNC is in dat geval de veiligere gok.